相続した土地を売却するには?正しい手順で節税を成功させよう!

公開日:2022/06/15   最終更新日:2022/04/22


相続で土地を取得したけれど、使いみちがなくて売却したい。そんな人はきっとたくさんいるでしょう。そして、不動産の売却なんて初めてだからやり方を詳しく知りたい、税金面で気を付けなきゃいけないことを教えてほしい、そんな悩みがある人も多いはず。今回は、相続した土地を上手に節税しながら売却する方法を解説していきます。

売却のステップ

土地の売却は人生で誰しもが経験することではありません。まずは、相続した土地の基本的な売却までの流れを整理してみましょう。

■遺産分割協議をする

遺産分割協議とは、相続人全員の間で遺産分割の仕方について決めるものです。相続人みんなで話し合って、誰がどの財産を引き継ぐのかを相談する会議と考えればよいでしょう。この話し合いの後は、結果をまとめた「遺産分割協議書」という書面を作るのが一般的です。作成にあたっては弁護士、司法書士、行政書士などの専門家へ依頼して作成する場合が多いです。

■相続登記をする

遺産の分割方法が決定したら、次は実際に所有権を相続人へ移す必要があります。土地の場合は、登記上の所有者を変更する必要があり、これを相続登記と呼びます。

相続登記は土地を管轄する各地の法務局に対して申請を行います。相続人や故人の住所とは関係がないので注意をしましょう。相続登記の申請にあたっては、遺産分割協議書以外に戸籍謄本や相続人の印鑑証明書を用意する必要があります。

さらに、登記申請書という書類を作成しなくてはなりません。これらの書類は内容が複雑になる場合もあるため、申請にあたっては司法書士の力を借りることをおすすめします。すでに不動産屋に売却の相談をしている場合、提携の司法書士を紹介してもらえるでしょう。

■相続した土地を売却する

次はいよいよ実際に土地を売却する段階です。売却の方法は、相続した土地であっても一般的な土地と手順に違いはありません。おおまかな手順は以下の五つです。

1.物件調査・価格査定
2.媒介契約の締結
3.購入希望者との条件交渉
4.売買契約の締結
5.決済・引き渡し

内容を聞くと複雑に感じると思いますが、実際には不動産屋が窓口となり相手と調整を行ってくれるケースがほとんどです。契約を行うなど直接あなたがやるべき手続き以外は、値段交渉も含めて不動産屋に任せられるため、それほど心配する必要はありません。

■売却資金を相続人で分割する

売却が済めば、あとは売却代金を相続人の間で分けて完了です。この際に、売却資金を相続税の納税に充てるのであれば、忘れずに手続きを行いましょう。

土地売却時にかかる税金の種類

不動産売買につきものなのが税金です。この章では相続した土地の売却にかかる税金を三つご紹介します。

譲渡所得税

売却金額から当初の取得費用や手数料を差し引いてもなお利益が発生する場合は、その利益に対して譲渡所得税がかかります。税率は、故人が土地を取得してから相続人が売却するまでの期間によって変わってきます。具体的には、5年以下であれば利益に対して39.63%、5年超の場合は20.315%の税率が課されます(税率は復興特別所得税と住民税を含む)。

登録免許税

譲渡所得税は利益が出たときのみ発生しますが、登録免許税と次に挙げる印紙税は必ず必要です。登録免許税とは登記上の所有者を新しく登録する際に必要となる税金です。売却のためには、故人から相続人へ所有権の移転が必須なので、どんな場合でも支払いが発生します。税額は、固定資産税評価額に0.4%をかけた金額となります。

印紙税

印紙税は不動産売買契約に対して課される税金です。契約金額が大きくなれば、契約書に貼付する印紙代も高くなります。令和4331日までは印紙税の軽減措置が適用されており、通常の税額に比べて約半分になっています。

早めの売却で節税が可能!

税金にはさまざまな場面で特例措置が設けられており、相続した不動産の売買についても例外ではありません。

ここでは「取得費加算の特例」をご紹介します。

■相続をしてから3年10か月以内に売却をしよう

土地売却によって譲渡所得税がかかる人には、相続してから310か月以内の売却であれば税金が軽減される「取得費加算の特例」が適用されます。

譲渡所得を計算する際、通常であれば「譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)」で求めますが、相続税を納付する場合はその金額を取得費に含めることができます。式で表すと、「譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用+相続税額)」となり、相続税の分だけ譲渡所得が少なくなるのです。

ただし、長期譲渡(土地の取得から5年以上経過しての売却)の場合は適用税率が引き下げられる点や、不動産を複数人で代償分割する場合など、特例を使うと不利になる場合もあります。適用を検討する際は事前に税理士などの専門家に意見を仰ぐようにしましょう。

 

今回は、相続した土地を売却する際の流れや注意点を解説してきました。実際に相続が発生してから土地の売却が完了するまでには、かなりの時間を要するケースもあります。また、今回ご紹介した以外にも相続財産に関する税金面での特例は存在しています。

ところが、特例を使うにはそれなりの税務知識も求められるため、一般人ではハードルが高いもの事実です。節税を行いながらスムーズに売却を進めていくためには、相続に強い専門家を見つけ、まずは相談をしてみるところから始めるとよいでしょう。

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