不動産売却における「圧縮記帳」とは?利用するメリット・デメリットを知ろう!

公開日:2023/01/15   最終更新日:2022/12/21


不動産を売却する際に税金を後回しにできる圧縮記帳についてご存知でしょうか。税制上の言葉で不動産売買の中でも難しい領域といわれています。聞き慣れない言葉ではありますが、知っておくと役立つ可能性があります。ここでは、不動産売却における圧縮記帳と、圧縮記帳を行うことによるメリット・デメリットについてご紹介します。

不動産売却における「圧縮記帳」とは?

圧縮記帳とは、土地などの固定資産を購入や売却するときに、その金額から補助金の額を控除して購入・売却金額とすることです。不動産を売却するときに適用する場合は、売却利益に譲渡所得税の課税分を計上することで税金を実質なくしてしまいます。

つまり税金の繰り延べができ、支払いを後回しにできます。あくまでも支払いが後回しになっただけで、買い換え後に不動産を再び売却する場合には、購入・売却時の税金が合わせて課税されます。たとえば、簿価が1,000万円の不動産を5,000万円で売却できたとします。この売却益をもとに5,000万円の不動産を購入すれば計算上は5,000万円-5,000万円で0になりますが、これを圧縮して税務上では4,000万円の圧縮損とできます。

最初の計算式で不動産を売ることで4,000万円の利益が発生しており、譲渡所得税が発生するはずですが、圧縮後に4,000万円損が生じているため利益と相殺して損益は0になり、税金が発生しないことになります。税金を支払うタイミングは新しく購入した不動産を売ったときです。圧縮記帳が利用できるのは個人では不動産の売買益でほかの不動産を購入したときなど限定的ですが、法人であれば工事負担金や国庫補助金などで固定資産を購入したときなどに利用できます。

注意すべき点は、発生した税金はどこかのタイミングで支払う義務があります。支払おうと思っていたタイミングで別の税支払いが発生するというケースもあるので、翌年以降に大きな出費を予定している場合にはしっかり検討するよう注意してください。また、税法独自の制度であり、会計処理をしていることが前提となります。適正な会計処理を行っていなければ課税の繰り延べは認められないのでその点にも注意が必要です。

不動産売却時に圧縮記帳を行うメリット

圧縮記帳を行うメリットは何といっても税金の支払いを遅らせることができ、資産を取得した年度の税負担を軽減できる点です。納税を遅らせることで売却益を手元に残すことができ、安定したキャッシュフローを維持したり、そのほかの節税と組み合わせたり工夫できます。

たとえば、不動産を購入価格よりも高く売却した場合、通常は売却益に所得税や住民税が課せられますが、圧縮記帳を行うことで手元にお金を残しておけます。転勤などで急いで不動産を売却する必要がある場合などは、資金繰りの負担も少なくなるので有効です。不動産売却時にかかる税金の税率は売却した不動産の所有期間が5年以下か5年超かによって大きく変わるので、メリットを有効に活用するためにはタイミングが重要になります。

不動産売却時に圧縮記帳を行うデメリット

圧縮記帳を行うデメリットは大きく分けて2つあります。

翌年以降の支払額

圧縮記帳は納税を先送りにでき、その年に納付しなくてもよい制度ですが、永久に納税を免除されるわけではありません。繰り延べた分、翌年以降の金額は増えるため、複数年にわたって納税することになります。圧縮記帳を行って先延ばしにした税金は買い換え後の不動産を売却したときに支払わなければなりません。買い換え後の不動産を売却する際に、土地売却時に本来支払うはずだった税金も含めて資金計画を立てるようにしましょう。法人の場合会社の状況によっては、来年度以降の負担を増やさないために一括で税金を納めるという選択肢もあります。

手続き

償却資産税の申告や会計処理をする必要があるので、手続きがかなり複雑になります。固定資産の管理項目が増えるだけでなく、償却資産税に関しては圧縮記帳の考えがなく従来通りの管理も必要となるため、会計に関する知識が少ない場合非常に難しいと感じてしまうかもしれません。また、租税特別措置法の圧縮記帳を適用した場合にはほかの租税特別措置法との重複手続きが不可になります。

まとめ

個人で圧縮記帳を活用する機会はそれほど多くないかもしれませんが、不動産の売却を検討している場合には頭に入れておくとよい知識です。不動産は元々の金額も大きいため税額も大きくなります。圧縮記帳を活用して納税のタイミングを遅らせることができても、どこかのタイミングで納税は必要になるので、しっかりとした資金計画を立てることが重要です。資金繰りを計画的に進めるために圧縮記帳を適用するのは有効な方法のひとつではないでしょうか。圧縮記帳は専門的な知識が必要となるので、土地の売却を検討し始めた時点で不動産会社などプロに相談することをおすすめします。また、税務上の問題に関しては税理士に相談して解決しましょう。

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