不動産売却における瑕疵とは？具体的にどのようなことを示すの？

現在所有している家を手放そうと、不動産売却を検討している方は多いでしょう。不動産売却をするとき、必ず確認しなければいけないのが「瑕疵」です。瑕疵があるにも関わらず、それを買主に隠して売却してしまうと、後々トラブルに発展してしまいます。今回は、不動産売却における瑕疵と、瑕疵がある不動産の売却方法をご紹介します。

不動産売却での４種類の瑕疵

そもそも「瑕疵」とは、傷や欠点という意味です。不動産における瑕疵では、土地や建物に何らかの欠陥があることを指します。そして不動産売却では、４種類の瑕疵があります。それぞれどのような瑕疵なのか、詳しく見ていきましょう。

不動産そのものに欠陥がある物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、その土地に建物を建てて住居として使用するとき、物理的に問題となる瑕疵です。物理的瑕疵の中でも代表的なのが、地盤沈下、地盤の軟弱化、土壌汚染、地下埋没物などです。これらの瑕疵があると、建てられる建物に制限がかかったり、建物を建てられなかったりします。

不動産で起きた物事に対する心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、その名のとおり、心理的や精神的に問題が発生する不動産です。一般的に「事故物件」と呼ばれている不動産が、心理的瑕疵に当てはまります。具体的な心理的瑕疵としては、事故、事件、火災、自殺などが多いです。

不動産の周辺環境に問題がある環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、不動産そのものに問題はなくても、周囲の環境に問題がある不動産のことです。たとえば、騒音、悪臭、嫌悪施設が周囲にある不動産が環境的瑕疵に当てはまります。

不動産の法律上問題がある法律的瑕疵

法律的瑕疵とは、不動産そのものや周辺環境に問題がなくても、法律上使用が制限されてしまう不動産のことです。法律的瑕疵が発生してしまう法律として「都市計画法」と「建築基準法」が挙げられます。この２つの法律によって、不動産の使用方法や建築自体に制限がかかることがあるのです。

瑕疵保証と瑕疵担保責任とは

不動産売却において瑕疵には「瑕疵保証」と「瑕疵担保責任」があります。それぞれどのようなものなのか、詳しく見ていきましょう。

売主は必ず加入するべき！「瑕疵保証」

瑕疵保証とは、物件に瑕疵があった場合、売主側が瑕疵の修繕費用を保証するものです。不動産の売主には、売却後に瑕疵が発見されたときに背負わなければならない、瑕疵担保責任というものがあります。しかし、その瑕疵の程度によって、どのくらいの責任を背負わされるかはわかりません。そこで売主側があらかじめ瑕疵保証に加入しておくことで、瑕疵による一定の損害を、保証会社に負担してもらえるのです。

不動産売却で忘れてはいけない責任「瑕疵担保責任」

不動産の売却後に瑕疵が発見された場合、売主はその責任を負わなければいけません。それが「瑕疵担保責任」です。瑕疵担保責任によって、不動産を売却したあとに瑕疵が発見されたとき、買主は売主に対して損害賠償を請求したり、契約解除をしたりできます。そんな瑕疵担保責任は、不動産を売却したあと、1年以内に買主側から申し出があったときに発生します。

瑕疵保証と瑕疵担保責任はセットで考えよう

瑕疵担保責任は、必ず発生する責任です。しかし、売却後に瑕疵が見つかり、買主側から損害賠償を求められたとき、それを支払える資金があるかどうかはわかりません。しかし、そこで瑕疵保証に入っていれば、求められた損害賠償を支払えるようになるのです。そのため、瑕疵保証と瑕疵担保責任はセットで考えておくと安心でしょう。

瑕疵がある不動産の売却方法

売却したい不動産に瑕疵がある場合「売れなかったらどうしよう」と思ってしまう方も多いでしょう。ここからは、瑕疵がある不動産の売却方法をご紹介します。

値引きをする

瑕疵がある不動産の売却方法としてまず行われるのが「値引き」です。不動産には、その地域の相場価格があります。瑕疵による値引きの場合、相場価格の50～80％で売りに出すのが一般的です。

更地にする

建物に瑕疵がある不動産の場合は、建物を解体して更地にするのも一つの手です。更地にしてしまえば、瑕疵があるものは存在しなくなるため、建物に対するマイナス評価がなくなります。さらに土地の使用用途も広がるため、買主が見つかりやすくなるでしょう。

業者買取に出す

瑕疵がある不動産に対して上述したような方法を試しても買主が見つからないという場合は、業者買取に出すのもおすすめです。一般的な不動産売却では、不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらいます。つまり、買主が見つかるまで不動産は売れません。それに対して業者買取は、不動産業者に不動産を買い取ってもらう売却方法です。買主が見つからなくても、すぐに不動産を売れます。

ただし業者買取の場合は、相場価格の70～80％で売却することが多いため、不動産仲介による売却よりも安く売ることになるかもしれません。それでも、瑕疵のある不動産を早く手放して現金化したいという方は、業者買取を検討してみてもいいでしょう。

 

不動産売却における瑕疵についてご紹介しました。瑕疵は、その不動産の価値を決めるための大きな判断材料です。しかし、瑕疵があるからといって売却を諦める必要はありません。瑕疵があることをきちんと伝え、適切な方法をとれば、売却はできます。そして瑕疵がある不動産を売却するときは、瑕疵保証と瑕疵担保責任のこともしっかり把握しておきましょう。