不動産売却に伴う瑕疵担保責任ってなに？トラブルを防ぐための対策もチェック！

不動産売却をするとき、不動産の価値を決めるポイントとしても非常に重要なのが、瑕疵の有無です。瑕疵があるのに、それを買主に伝えずに売却してしまうと、売主は「瑕疵担保責任」を負わなければいけません。この記事では、瑕疵担保責任とはどのようなものか解説します。

売主のリスクになる瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、売却した不動産になんらかの瑕疵（かし）が認められたとき、売主に科せられる責任のことです。瑕疵とは、簡単に言うとその建物や土地の欠陥部分のことを指します。この責任は、不動産売却を契約したときは買主に対して瑕疵について伝えられず、あとから見つかったときにのみ発生します。

売主が瑕疵のことを意図的に伝えなかったときはもちろん、売却するときには売主も瑕疵について気づいていなかったというときでも、売却したあとに発見された瑕疵に対する責任は売主が負わなければいけません。

瑕疵と認められるもの

瑕疵と認められるのは、建物の雨漏り、柱や梁といった建物の構造の主要な部分の腐蝕、シロアリ被害、給排水管の故障や損害が挙げられます。また土地の場合は、軟弱地盤や不同沈下、土壌汚染、地中埋設物が瑕疵として認められます。目に見える物理的な瑕疵のほか、過去に自殺や殺人事件があったような物件も、買主に精神的なダメージを与えるとして瑕疵と認められます。

瑕疵担保責任を負う期間

瑕疵担保責任を負うのは、期間が定められています。法律上は、買主が瑕疵のことを知った日から１年以内に申告すれば、売主に瑕疵担保責任を求められます。ただし、時間が経てば経つほど経年劣化の可能性が否めなくなるため、一般的に瑕疵担保責任を負う期間は３ヵ月とされています。

また、不動産会社を介した売買のときは、瑕疵担保責任を負う期間は２年以内です。さらに不動産会社で売買されたのが新築物件のとき、瑕疵担保責任を負う期間は10年になります。

瑕疵担保責任を問われた場合の4つのペナルティ

不動産売却したあとに瑕疵が見つかり、瑕疵担保責任を負うとき、具体的にどのような責任を負わなければならないのでしょうか？ここからは、瑕疵担保責任を負うときにどんなペナルティに科せられるのか、詳しく見ていきましょう。

瑕疵の修理費用を求められる

不動産売却をしたあとに瑕疵が見つかったとき、買主側から瑕疵の修理費用を求められることがあります。

不動産の購入代金の減額を求められる

あとから瑕疵が見つかったときは、たとえ売買契約が成立したあとでも、不動産購入代金を減額してほしいと求められることがあります。

売買契約を解除される

不動産売却したあとに瑕疵が見つかり、売主に対して修理費用や購入代金の減額を求めたにも関わらず、売主がそれらの要求に応じなかったとき、買主は契約解除ができます。

損害賠償金が求められる

契約解除をしたあと、損害賠償金が求められることもあります。具体的には、不動産売買で買主が支払った登記費用や引越し費用、諸費用などが求められてしまうのです。

瑕疵担保責任に問われないために売主ができる対策

重い罰が科せられる瑕疵担保責任。できることなら負いたくないですよね。しかし、自分でも気づかなかった瑕疵が後から見つかり、瑕疵担保責任を負わなければならないケースもあります。ここからは、そんな事態を防ぐために、売主ができる対策を見ていきましょう。

住宅診断を実施する

まずは、住宅診断を実施しましょう。瑕疵担保責任を負うことにならないよう、売却する不動産の瑕疵の有無を確かめなければいけません。自分でチェックするには限界があるため、住宅診断でプロに瑕疵の有無を確かめてもらってください。

瑕疵について正直に伝える

もともと瑕疵について把握していた場合や、住宅診断で新たに瑕疵が見つかったとき、不動産売却の仲介をしてくれる不動産会社に正直に伝えましょう。不動産会社は、瑕疵がある建物や土地の売却にも柔軟に対応してくれるはずです。具体的には、売却価格の値下げや、建物を取り壊して更地にする方法、業者に買い取ってもらう方法があります。

万一に備えて瑕疵保証に入る

事前に住宅診断をしても見つからなかったような瑕疵が、売却したあとに見つかってしまったときに備えて、瑕疵保証に入るのもおすすめです。瑕疵保証は、万が一瑕疵担保責任を負わなければいけなくなったとき、瑕疵の修理費用を保証してくれるものです。加入する瑕疵保証によって、保険期間や保険金額が異なります。

まとめ

不動産売却における瑕疵担保責任についてご紹介しました。瑕疵が見つかると、希望の金額で売れないのではないかと不安になる方もいるでしょう。しかし、だからといって瑕疵を見て見ぬフリをして売却すると、あとから重いペナルティを科せられてしまいます。瑕疵について気づいていなかったとしても、責任を負うのは売主側です。不動産売却をするときは、瑕疵担保責任への対策をしっかりおこない、瑕疵によるトラブルを防ぎましょう。